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商業地產投資分析.....

商業地產投資是一個非常複雜的投資工具,如果運用的好,它可以達成你的投資目的•如果運用的不好,則會讓你賠錢出場•
租金收入,借款利率,稅務法規和許多其他的因素都會對商業地產的表現有重大的影響•

一個投資人必須要在做出最終的投資決定前有周全的準備及詳細的計劃,例如;設定投資目標、這個步驟包括有;準備持有年限,投資報酬率,銀行借款利率等其他因素•接下來要考慮如何出價?如何持有產權?如何預估市場走勢?包括有持有年限後想出售時的可能價格,以及未來收入的可能成長空間•

下列是一個投資收入流程圖表;

投資收入流程圖表


n                    持有年限 /                    
                   投資報酬率 / 報酬率               
pmt                年收入  
pv                  現在價值 / 投資金融 
fv                   未來價值 / 投資 標的物未來價值

 

 

           i                       pv

            0                       pmt
          1                       pmt
          2
          3
          .
          .
          .
          .
          n                       pmt + sale process = fv 
 

 

 

以下是出價基本計算方式,這個計算方式可以幫助投資者在投資的一開始就可正確的走出第一步;

n                    持有年限 /                    
                   投資報酬率 / 報酬率               
pmt                年收入  
pv                  現在價值 / 投資金融 
fv                   未來價值 / 投資 標的物未來價值
npv                所有未來收入的
現在價值

壹﹞ pv (-initial investment) + pmt (total cash flow during the holding period) + sale process (final sale price - all expenses - loan balance -
        gain) / 1 + rate of return (yield) = npv > or = 0

貳﹞pv (-initial investment) + pmt (total cash flow during the holding period) + sale process (final sale price - all expenses - loan balance -       
       gain) / 1 + rate of return (yield) = npv < 0

如果npv 大於或是等於0,這個出價就可以達到投資者所要求的投資報酬率•如果npv 小於0,這個出價就無法達到投資者所要求的投資報酬率我們就必須調降出價,重新計算一直到npv 大於或是等於0,如此才是可以達到投資者所要求投資報酬率的出價•

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